Zunächst die wichtigste Entwarnung: Zum 1. Januar 2026 traten keine neuen gesetzlichen Mietrechtsänderungen in Kraft. Die grundlegenden Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs bleiben unverändert bestehen – dennoch wird 2026 ein relevantes Jahr für Vermieter.
Keine großen Reformen, aber Anforderungen steigen.
Der Grund: Die politische und gerichtliche Aufmerksamkeit liegt stark auf korrekten Begründungen, transparenten Berechnungen und formal einwandfreien Vermietungsprozessen. Insbesondere Mieterhöhungen werden deutlich genauer geprüft als noch vor wenigen Jahren.
Strengere Kontrolle bei Mieterhöhungen.
Rein gesetzlich ändert sich nichts an grundlegenden Regelungen etwa zu Mieterhöhungen (§ 558 BGB), Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB), Staffelmieten (§ 557a BGB) und Indexmieten (§ 557b BGB), doch die Rechtsprechung wird strenger.
Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sind weiterhin erlaubt, solange sie nachvollziehbar begründet und formal korrekt zugestellt werden. Genau hier liegt der neue Schwerpunkt: Gerichte verlangen präzise Angaben, vollständige Unterlagen und eine klare Herleitung der verlangten Miete.
Was bedeutet das für Vermieter?
Die Begründung muss so formuliert sein, dass ein Mieter sie unmittelbar verstehen und nachprüfen kann. Dazu gehören die richtige Einordnung im aktuellen Mietspiegel, die klare Zuordnung zur Wohnlage sowie – falls relevant – eine transparente Aufschlüsselung von Modernisierungen nach § 559 BGB. Fehler führen nicht zu einer Teilkürzung, sondern machen die gesamte Mieterhöhung unwirksam.
Staffel- und Indexmieten bleiben wirksame Instrumente.
Sowohl Staffelmieten (§ 557a BGB) als auch Indexmieten (§ 557b BGB) bleiben vollständig zulässig. Auch hier gibt es 2026 keine Gesetzesänderung. Allerdings stehen diese Mietmodelle politisch im Fokus, weil starke Inflationsjahre in manchen Fällen zu deutlichen Mietsteigerungen führten. Rechtlich ist das unerheblich – formal korrekt vereinbarte Verträge bleiben wirksam.
Für Vermieter sind diese Modelle also weiterhin verlässliche Steuerungsinstrumente, sofern die Berechnungsgrundlage eindeutig ist, die Mieterhöhung klar nachvollziehbar bleibt und die vertragliche Formulierung nicht auslegungsbedürftig ist. Viele Vermieter nutzen den Jahresbeginn, um bestehende Verträge auf mögliche Formfehler prüfen zu lassen. Das erhöht Rechtssicherheit und verhindert spätere Streitpunkte.
Mietpreisbremse: 2026 regional relevant.
Die Mietpreisbremse bleibt auch 2026 in allen Bundesländern wirksam, die sie durch Landesverordnungen verlängern. Rechtsgrundlage ist weiterhin das bestehende Bundesrecht (§ 556d–§ 556g BGB). Für Vermieter gilt: Ob eine Mietpreisbremse an einem Standort greift, entscheidet nicht der Bund, sondern das jeweilige Bundesland – teils auch die konkrete Stadt.
Wer 2026 neu vermietet, sollte deshalb unbedingt prüfen, ob die eigene Immobilie in einem Gebiet mit aktiver Mietpreisbremse liegt. Fehlt eine schriftliche Begründung der zulässigen Ausnahmen (zum Beispiel nach umfassender Modernisierung), kann ein Mieter die Miete rückwirkend ab seiner Rüge senken lassen.
Kommunen werden strenger.
Während das Bundesrecht stabil bleibt, verschärfen zahlreiche Städte ab 2026 ihre lokalen Regeln fürmöblierte Vermietung, Zwischenvermietung und Kurzzeitvermietung. Hintergrund ist der angespannte Wohnungsmarkt in vielen urbanen Regionen.
Vermieter sollten daher besonders auf kommunale Vorgaben achten, etwa zu Registrierungspflichten für Kurzzeitvermietungen, Zweckentfremdungsregelungen, Genehmigungspflichten, strengeren Meldefristen oder der korrekten Einordnung von möbliertem Wohnen. Gerade die Frage, ob eine möblierte Vermietung als reguläres Mietverhältnis gilt oder als „Wohnen auf Zeit“, kann erheblichen Einfluss auf die zulässige Miethöhe haben – und wird zunehmend strenger geprüft.
Fazit: 2026 ist ein Jahr, in dem saubere Verträge, klare Berechnungen und ein sorgfältiger Blick auf lokale Vorgaben wichtiger werden als neue Gesetze. Wer Mieterhöhungen korrekt vorbereitet und Verträge präzise formuliert, minimiert Risiken und schafft stabile Mietverhältnisse.
Quellen: gesetze-im-internet.de, hausundgrund.de, anwaltauskunft.de, bmjv.de, www.bmwsb.bund.de