Von der verlängerten Mietpreisbremse über Pflichten bei der Heizungsmodernisierung bis zu Änderungen im Baugesetzbuch: Auch 2026 bringt wichtige rechtliche Anpassungen im Wohnungs- und Mietrecht, die Eigentümer, Vermieter und Verwalter kennen sollten. Wir ordnen ein, was gilt, was geplant ist und worauf man ein Auge haben sollte.
Mietpreisbremse wird verlängert – aber nicht automatisch überall.
Die Mietpreisbremse wird auf Bundesebene bis zum 31. Dezember 2029 verlängert und bleibt damit auch im Jahr 2026 relevant. Sie begrenzt in ausgewiesenen Gebieten die Neuvermietungsmiete auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – mit den bekannten Ausnahmen für Neubauten nach bestimmten Baujahren.
Wichtig für Vermieter: Die Bremse gilt nur dort, wo ein Bundesland per Rechtsverordnung „angespannte Wohnungsmärkte“ ausgewiesen hat – und nicht überall automatisch. In Bayern beispielsweise ist die Regelung ab 1. Januar 2026 in deutlich mehr Städten und Gemeinden in Kraft als zuvor.
Der Bundesrat hat zudem Vorschläge zur Nachschärfung der Mietpreisbremse eingereicht – etwa mit präziseren Regeln für möblierten Wohnraum oder Kurzzeitmietverträge – was die Anwendungspraxis 2026 weiter verändern könnte.
Indexmieten, Kurzzeitverträge und mietrechtliche Diskussionen.
Rechtspolitisch stehen Index- und Staffelmietklauseln 2026 stärker im Blick. Diskutierte Entwürfe aus dem Bundesjustizministerium zielen darauf ab, Kurzzeitmietverträge klarer zu regeln – etwa durch zeitliche Begrenzungen mit zwingenden Gründen.
Auch Indexmietverträge, bei denen die Miete an Verbraucherpreisindizes gekoppelt wird, geraten in den Fokus, weil sie bei stark schwankender Inflation zu starken Anpassungen führen können – sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Diese Diskussion ist zwar noch nicht abgeschlossen, sie macht aber deutlich, dass sich die rechtlichen Spielregeln für Vermieter und Mieter auch 2026 weiterentwickeln.
Pflichten bezüglich Energieeffizienz und Heiztechnik ab Mitte 2026.
Im Bereich der Energieeffizienz gibt es konkrete bundesweite Vorgaben, die 2026 relevant werden: Für größere Städte und Gemeinden (über 100.000 Einwohner) gilt ab dem 1. Juli 2026, dass bei einem Heizungsaustausch neue Anlagen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen müssen. Diese Vorgabe stammt aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und trifft Vermieter und Eigentümer unmittelbar beim Austausch alter Heizungen. Auch kommunale Wärmepläne müssen bis Mitte 2026 vorliegen.
Baugesetzbuch (BauGB) – „Bau-Turbo“ und Umwandlungsverbot.
Relevant für Bauherren und Bauträger, aber auch für Eigentümer, die Neubau- oder Nachverdichtungsprojekte planen, ist eine BauGB-Novelle mit befristeten Sonderregelungen für fünf Jahre, die bis 2026 greifen soll. Sie soll Genehmigungsverfahren vereinfachen, die die Nachverdichtung erleichtern und den Wohnungsbau beschleunigen – insbesondere durch neue Vorschriften zur Abweichung von Bauplanungsrecht und Innenbereichsnutzungen.
Zusätzlich wurde das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB – das die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten verhindert – bis Ende 2030 verlängert.
Heizkosten- und Messgerätepflichten
Ein für Vermieter konkreter praktischer Punkt: Bis Ende 2026 müssen Wohnungen mit fernablesbaren Messgeräten für Wärme und Wasser ausgestattet sein – ein Ausbau, der in vielen Beständen noch abzuschließen ist.
All diese Entwicklungen zeigen: 2026 wird ein Jahr mit praktischer rechtlicher Bedeutung – nicht unbedingt durch völlig neue Grundprinzipien, aber durch konkrete Anwendungspflichten und Ausweitungen bestehender Instrumente.
Quellen: bundestag.de, bayern.de, haufe.de, hausundgrund-verband.de, ivd.net