Der Kläger hatte die Maklerin 2022 mit dem Verkauf seines im Taunus gelegenen Einfamilienhauses beauftragt. Nach vier Monaten jedoch kündigte er den Maklervertrag, weil er sich dafür entschieden hatte, die Immobilie vorerst zu behalten.
Nur konkreter Aufwand ist erstattbar.
Die Maklerin schickte dem Kunden nach der Kündigung eine Rechnung über 11.454,51 Euro für bis dato getätigte Aufwendungen, wovon 282,51 Euro auf anteilige Bürokosten und sonstige Gemeinkosten und der übrige Betrag auf Arbeitsstunden entfielen. Für ihre Arbeitszeit berechnete sie also 11.172 Euro (168 Stunden à 66,50 Euro). Zu ihrer Forderung sah sich die Maklerin berechtigt, denn der Kläger hatte bei Vertragsabschluss ihre AGB akzeptiert, die ihn zu einer Vergütung bereits getätigter Aufwendungen verpflichtete für den Fall, dass er seine Verkaufsabsicht ändern würde.
Dem Kläger erschien dieser Betrag jedoch zu hoch, er zahlte lediglich einen Teil der Summe in Höhe von 6.282,51 Euro. Als die Maklerin auf Zahlung des Restbetrages bestand, forderte ihr ehemaliger Klient seine Teilzahlung gerichtlich zurück und bekam in erster Instanz Recht. Die von der Beklagten eingelegte Berufung wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main zurück mit der Begründung, die AGB-Klausel über die Verpflichtung zur Zahlung von Aufwendungsersatz bei vorzeitiger Beendigung des Maklervertrages sei zu pauschal formuliert und damit insgesamt unwirksam.
Mit seinem Urteil stellt der Senat nicht die grundsätzliche Berechtigung einer solchen AGB-Regelung in Frage, diese dürfe sich jedoch ausschließlich auf den Ersatz von konkret durch die Bearbeitung des jeweiligen Auftrags entstandenen Kosten beziehen. Nicht legitim sei es jedoch, die Zahlung von anteiligen Gemein- und Bürokosten einzufordern. Dadurch werde der Kläger, gemäß § 307 Abs. 2 BGB, unangemessen benachteiligt. Laut OLG fußt diese Auffassung auf dem Wesen des Maklervertrages. Gemäß § 652 Abs. 1 BGB darf der Makler eine Vergütung seiner Tätigkeit nur bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie verlangen.
Welche Kosten sind erstattungsfähig?
Hätte die Maklerin bei korrekter Abfassung der AGB-Klausel einen Ausgleich für ihre Arbeitsstunden fordern können? „Arbeitsstunden können im Rahmen einer individuellen Aufwandsentschädigungsvereinbarung erstattet werden, wenn dies individuell vereinbart wurde“, erklärt Rechtsreferentin Luisa Peitz von Haus & Grund Deutschland der Newsletter-Redaktion. „In allgemeinen Geschäftsbedingungen ist dies in der Regel jedoch unzulässig, da nur konkret entstandene und messbare Aufwendungen wie z. B. Anzeigen-, Werbe-, Reise- und Telefonkosten erstattungsfähig sind“, so Peitz.
„Begeht der Auftraggeber jedoch schuldhaft oder fahrlässig eine Pflichtverletzung, z. B. durch Beauftragung eines anderen Maklers trotz Exklusivitätsvereinbarung, kann der erstbeauftragte Makler Schadensersatzansprüche geltend machen“, informiert die Expertin. „In solchen Fällen können auch Personalkosten einschließlich anteiliger Gemein- oder Bürokosten erstattungsfähig sein.“ Eine Pflichtverletzung liegt in diesem konkreten Fall jedoch nicht vor, denn ein Maklerkunde kann seine Verkaufsabsicht ändern, ohne die Laufzeit des Vertrages einzuhalten.
Quellen: Haus & Grund Deutschland, haufe.de, rsw.beck.de, anwaltonline.com, immobilienrecht-huber.de, rv.hessenrecht.hessen.de, ibr-online.de, gesetze-im-internet.de, rewis.io