„Hätte mir der Makler das sagen müssen?“ Immer wieder gibt es Diskussionen um die Aufklärungs- und Beratungspflicht eines Maklers. Wie weit diese Beratungspflicht reicht und ob sie sich auch auf angrenzende Sachgebiete erstreckt, hängt von den Umständen des jeweiligen Falles ab. Eine Zusammenfassung von RE/MAX Germany.
Der Makler als Sündenbock.
Um steuerrechtliche Fragen ging es bei der Klage einer Verkäuferin eines Mehrfamilienhauses mit acht vermieteten Wohnungen. Sie hatte das Anwesen Anfang 2004 erworben. Im Mai 2013 beauftragte sie eine Maklerin, einen Käufer für das Objekt zu finden. Es fanden sich zahlreiche Interessenten, sodass das Haus bereits im Juli 2013 für 295.000 Euro mit beträchtlichem Gewinn verkauft werden konnte. Das Problem: zum Zeitpunkt des Verkaufs war die zehnjährige Spekulationsfrist (nach § 23 Abs. 1 EStG) noch nicht abgelaufen. Gemäß § 22 Nr. 2 EStG unterlag der Kaufpreis also der Einkommensteuer. Die Verkäuferin des Wohnhauses musste daher eine Nachzahlung in Höhe von knapp 48.000 Euro an das Finanzamt leisten.
Dafür machte sie die Immobilienmaklerin verantwortlich. Ihrer Meinung nach hätte diese sie darüber aufklären müssen, dass ein Verkaufsgewinn, der innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Anwesens erzielt wurde, einkommensteuerpflichtig ist. Sie verklagte die Maklerin auf Schadensersatz. Doch sowohl das Landgericht Krefeld als auch das Oberlandesgericht Düsseldorf wiesen die Klage ab: Der Makler sei Experte für Bewertung, Veräußerung und Erwerb von Immobilien und für die entsprechende Markteinschätzung, nicht aber für steuerrechtliche Gesichtspunkte der Veräußerung oder des Erwerbs, stellte das Oberlandesgericht klar. Dies würden seine Pflichten unzumutbar weit ausdehnen.
Die Ausnahmen auf einen Blick.
Die Klägerin legte Revision ein. So kam der Fall vor den Bundesgerichtshof. Der BGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen. Da der Beklagten keine Pflichtverletzung anzulasten sei, stehe der Klägerin kein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu. Makler sind grundsätzlich nicht verpflichtet, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, es sei denn, es besteht eine entsprechende Vereinbarung.
Allerdings gibt es auch Ausnahmen: Tritt ein Makler in Bezug auf Steuerfragen als Fachmann auf und wirbt mit seiner Expertise, dann verpflichtet ihn das auch zur steuerrechtlichen Beratung. Und gemäß § 4 Nr. 5 StBerG ist er dazu auch berechtigt. Eine Ausnahme besteht laut BGH zudem, wenn der Auftraggeber in Bezug auf vertragsrelevante Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf. Auch wenn der Makler seinen Klienten zu einem riskanten Vorgehen veranlasst bzw. ihn zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss verleitet, gilt dies als Ausnahme. Dies war hier jedoch bei der vorliegenden Klage nicht der Fall.
Kontroverse Meinungen.
Grundsätzlich gehen die Meinungen bezüglich der Aufklärungspflicht auseinander, ob ein Makler über die zehnjährige Spekulationsfrist aufklären muss oder nicht. Auf der einen Seite wird argumentiert, dass eine solche Beratung gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoßen kann. Schließlich birgt eine fachfremde Beratung durchaus Haftungsrisiken. Andererseits ist der Sachverhalt des steuerrechtlichen Spekulationsgeschäfts nicht besonders komplex. Deshalb dürfte dieser auch dem Veräußerer einer Immobilie bekannt sein. Ein versierter Makler, der erkennt, dass die Haltefrist der Immobilie kurz nach der geplanten Veräußerung abläuft, wird dem Kunden zumindest empfehlen, einen Steuerberater aufzusuchen.
Quellen: gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz), immobilien-zeitung.de, haufe.de