Makler müssen ihren Kaufinteressenten die Reservierungsgebühr für eine Immobilie zurückzahlen, wenn der Kaufvertrag letztendlich doch nicht zustande kommt. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 20. April 2023 und bestätigte damit ein früheres Urteil.
„Keine geldwerte Gegenleistung“.
Verhandelt wurde ein Fall aus Sachsen: Ein Paar hatte 2019 einen Vertrag mit einem Maklerbüro geschlossen, das ihm ein Jahr später sein Wunschhaus präsentierte. Allerdings war die Finanzierung noch nicht geklärt. Um etwaigen Mitbewerbern nicht das Feld zu überlassen, vereinbarten die Interessenten in einem zusätzlichen Vertrag mit dem Maklerbüro die Reservierung der Immobilie für einen Monat gegen die stattliche Gebühr von 4.200 Euro – einem Prozent der Kaufsumme. Beim Kauf sollte die Gebühr auf die Maklerprovision angerechnet werden. Festgelegt wurde jedoch auch, dass die Gebühr vom Maklerbüro einbehalten werden könne, falls der Erwerb nicht zustande käme.
Als der Kauf des Wunschhauses tatsächlich an der Finanzierung scheiterte, forderte das Paar die Reservierungsgebühr zurück, was die Maklerin jedoch unter Hinweis auf den Vertrag verweigerte. Eine Klage gegen die Maklerin scheiterte vor dem Amtsgericht Dresden und schließlich auch vor dem Landgericht. Beide Instanzen sahen den nachträglichen Reservierungsvertrag als eine eigenständige Vereinbarung an, die nicht den strengen Regeln der allgemeinen Geschäftsbedingungen im Maklervertrag unterliegt. Zur Erklärung: Als der BGH in einem früheren Urteil 2010 entschied, dass eine Reservierungsgebühr unwirksam sei, stand diese direkt im Maklervertrag.
Reservierungsvereinbarung ist Nachteil.
Doch der BGH beurteilte die Sachlage anders und hob die Entscheidung der Vorinstanzen auf: Die Reservierungsvereinbarung sei kein eigenständiger neuer Vertrag, sondern eine ergänzende Regelung zum Maklervertrag, definierten die Richter die Basis zur Neuverhandlung des Falles.
Der Gerichtssenat kam zu dem Schluss, dass die Reservierungsvereinbarung die Kaufinteressenten in unangemessener Weise benachteilige (vgl. BGB § 307, Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1). Die Kläger „haben nicht so viel davon“, betonte der Senatsvorsitzende Thomas Koch. Denn die Reservierung, die zudem Kaufdruck erzeuge, biete keine Garantie, da der Eigentümer immer noch einen Rückzieher machen oder die Immobilie auf eigene Faust verkaufen könne, hieß es in der Urteilsbegründung.
Gegenleistung fehlt für die Gebühr.
Die Maklerin hingegen habe keine größeren Nachteile zu beklagen, da es unrealistisch sei, dass das Objekt in dem fraglichen Monat einen anderen Käufer gefunden hätte, meinten die Richter. Zudem erbringe die Maklerin keine geldwerte Gegenleistung für die Gebühr, die der BGH als „provisionsartig“ einstufte. Dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags zufolge kann eine Provision jedoch nur bei erfolgreicher Vermittlung eingefordert werden.
Die Richter kritisierten nachvollziehbarerweise auch, dass die Rückzahlung der Reservierungsgebühr laut Vertrag ausnahmslos ausgeschlossen wurde, auch wenn der Kaufinteressent das Nichtzustandekommen des Kaufs gar nicht selbst verschuldet. Die Maklerin wurde dazu verurteilt, die Reservierungsgebühr plus Zinsen an ihre Kunden zurückzuzahlen.
Fazit: Erscheinen auch manche Aspekte der Urteilsbegründung etwas spekulativ, so ist doch zu begrüßen, dass mit der Reservierung gegen Gebühr eine Praxis, die aufgrund der unsicheren Rechtslage in der Branche ohnehin nicht sonderlich verbreitet ist, nun vom Tisch ist – zumindest als Bestandteil eines vorformulierten Vertrages. Unentgeltliche Absprachen im Rahmen eines guten Kundenservice bleiben von dem Urteil natürlich unberührt.
Quellen: bundesgerichtshof.de, tagesschau.de, haufe.de, youtube.com, brak.de, lto.de, ratgeber.immowelt.de