Wohnungen und Häuser mit Garten oder Gartenanteil sind sehr begehrt. Sie finden meist leicht einen Mieter. Allerdings ist vielen Mietern nicht ganz klar, dass der Garten nicht nur Freiraum ist, sondern auch Verpflichtungen bringt. Damit es in der schönsten Zeit des Jahres nicht zum Streit kommt, informiert RE/MAX Germany Sie über die aktuelle Rechtslage zur Gartenpflege.
Die Gartenpflichten vom Mieter.
„Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen“, hieß es lapidar in einem Vertrag zur Vermietung eines Einfamilienhauses. Nach dem Auszug der Mieter klagte der Eigentümer des Hauses vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf auf Schadenersatz. Seiner Meinung nach, waren seine ehemaligen Mieter dieser Pflicht nicht ausreichend nachgekommen (Az.: 10 U 70/04). Das Gericht wies die Klage zurück. Es war der Ansicht, dass allgemein gehaltene Klauseln im Mietvertrag wie „Der Mieter ist für die Gartenpflege zuständig“ implizieren, dass der Mieter lediglich einfache Tätigkeiten erledigen muss. Nämlich solche, die keine größeren Fachkenntnisse erfordern oder zusätzliche Kosten verursachen. Dazu gehören Unkraut jäten, Laub entfernen oder Rasenmähen.
Instandhaltungsmaßnahmen jedoch wie Baumfällungen, Gehölze beschneiden, Rasenfläche vertikulieren oder das Säubern der Terrasse von Moos und Algen mittels Hochdruckreiniger sind weiterhin Aufgaben des Vermieters. Diese können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Bei den Pflegearbeiten, die der Mieter übernehmen muss, ist dieser nicht an zeitliche Vorschriften gebunden. So darf der Vermieter nicht bestimmen, in welchen zeitlichen Abständen das Laub beseitigt oder der Rasen gemäht werden muss. Das ändert sich allerdings, wenn der Mieter den Garten verwahrlosen lässt. Wer das grüne Idyll hinter dem Haus dem Wildwuchs anheimgibt, zieht im Zweifelsfall vor Gericht den Kürzeren.
Die Rechte bei der Gartengestaltung.
Grundsätzlich haben Mieter, die einen Garten nutzen dürfen, viel Gestaltungsspielraum. Bei Einfamilienhäusern gilt, anders als bei einem Mehrfamilienhaus, der Garten automatisch als mitvermietet. Es sei denn, im Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart. Der Mieter darf Blumenbeete anlegen, Gemüse züchten, einen Kräutergarten anlegen oder Gehwegplatten verlegen. Im Sommer lockt der eigene Grillplatz, die Kleinen spielen im Sandkasten oder auf der Schaukel und die Schmetterlinge tanzen auf der Blumenwiese. Der Mieter kann sogar ohne Zustimmung einen Teich oder einen Komposthaufen anlegen.
Bei manchen Eingriffen hat der Vermieter allerdings ein Mitspracherecht bei der Gartengestaltung. Dies gilt, wenn es um Eingriffe geht, die sich nach Auszug des Mieters nicht mehr oder nur schwer rückgängig machen lassen. Dazu gehört das Anpflanzen oder auch Beseitigen von Bäumen und Sträuchern. Auch bauliche Veränderungen des Gartens wie zum Beispiel der Bau eines Gartenhauses mit Fundament erfordern die Zustimmung des Vermieters.
Bäume und Sträucher, die der Mieter (nach Absprache) gepflanzt hat, gehören ihm auch nach dem Auszug. Das Mitnehmen dürfte sich in den meisten Fällen jedoch schwierig gestalten, da große Pflanzen dazu tendieren, sich tief zu verwurzeln. Einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich hat der Mieter allerdings nicht. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. (Az.: VIII ZR 387/04). Größere Gartenprojekte sollte man sich also zweimal überlegen. Zumal ein Mieter dazu verpflichtet werden kann, den ursprünglichen Zustand des Gartens bei seinem Auszug wiederherzustellen (Landgericht Detmold, Az.: 10 S 218/12).
Quellen: deutschesmietrecht.de, ratgeber.immowelt.de, mietrecht.org, deutsche-anwaltshotline.de, allrecht.de, kautionsfrei.de, mieterbund.de