Fristlose Kündigung bei Mietrückstand

Mietrückstand – Wann darf der Vermieter kündigen?

Für eine fristlose Kündigung brauchen Vermieter einer Immobilie einen triftigen Grund. So ist ein erheblicher Mietrückstand der häufigste und auch einzige Kündigungsgrund, der keine vorherige Abmahnung erfordert. Doch was versteht man darunter – und was tun, wenn der Mieter sich weigert, auszuziehen?

 

Von der Kündigung zur Räumungsklage

Laut § 543, Absatz 2, Nr. 3 BGB darf der Vermieter einer Immobilie dem Mieter dann fristlos kündigen, wenn dieser ihm zwei Bruttomonatsmieten in Folge ganz oder teilweise schuldig bleibt. Der Rückstand muss dabei mehr als eine Monatsmiete betragen. Ebenso darf er kündigen, wenn sich ein Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten über über einen längeren Zeitraum hinweg anhäuft.

Unwirksam wird die Kündigung jedoch wegen Zahlungsverzug, wenn der Mieter die überfälligen Zahlungen spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht. Wurde allerdings innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine fristlose Kündigung ausgesprochen, nützen auch die Rückzahlungen nichts mehr: Die Kündigung wird wirksam.

Macht der Mieter keine Anstalten, die Wohnung oder das Haus zu räumen, hilft oft nur eine Räumungsklage. Nach Zustellung der Räumungsklage durch das zuständige Amtsgericht hat der Mieter zwei Wochen Zeit, Verteidigungsbereitschaft bei Gericht anzuzeigen. Tut er das nicht, muss er mit einem Versäumnisurteil rechnen. Legt er gegen das Versäumnisurteil keinen fristgerechten Einspruch ein, wird es innerhalb von zwei Wochen rechtskräftig und stellt einen Vollstreckungstitel dar. Damit kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit einer Zwangsräumung beauftragen, bei der die Besitzgegenstände des Mieters eingelagert werden.

Allerdings kann es Monate dauern, bis es zur tatsächlichen Räumung kommt. Zumal der Mieter laut Paragraph 721 der Zivilprozessordnung eine „angemessen lange Räumungsfrist“ beantragen kann. Die Kosten einer Räumungsklage belaufen sich auf eine Jahresnettomiete. Wenn der Mieter zahlungsunfähig ist, riskiert der Vermieter, auf den Kosten sitzen zu bleiben.

 

Fristlose Kündigung gut abwägen!

Die Makler von RE/MAX Deutschland raten: „Vermieter sollten vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug genau abwägen. Ist der Mieter generell zahlungswillig und die finanzielle Notlage vorübergehend, könnten Behörden wie Sozialamt oder Jobcenter die Mietzahlungen auf Antrag des Mieters vorläufig übernehmen. In solchen Fällen ist es oft klüger, mit dem Mieter einen Zahlungsplan zu vereinbaren und auf eine Kündigung zu verzichten.“