Brutto-Rauminhalt bei der Immobilienbewertung

Was ist Umbauter Raum bzw. Brutto-Rauminhalt?

Sie sind Hauseigentümer oder privater Bauherr? Dann sind Sie beim Hauskauf oder während der Bauplanung bestimmt schon mit den Begriffen „Umbauter Raum“ (UR) oder „Brutto-Rauminhalt“ (BRI) konfrontiert worden. Diese stehen für das Volumen eines Gebäudes. Sachverständige, Architekten oder Bauplanungsämter brauchen diese Angabe für die Wert- und Kostenermittlung einer Immobilie, für Wirtschaftlichkeitsrechnungen und Baugenehmigungen oder eine Verkehrswertermittlung über das Sachwertverfahren. Das Volumen eines Gebäudes gehört also zu den Kerngrößen einer jeden Bauplanung. Im Folgenden erläutert RE/MAX Germany, was sich hinter den beiden Begriffen verbirgt und worin sie sich unterscheiden. Denn gerade bei der Finanzierung einer Immobilie ist es für den Darlehensgeber wichtig, zu wissen, ob bei der Bestimmung des Volumens der „Umbaute Raum“ oder der „Brutto-Rauminhalt“ als Berechnungsgrundlage herangezogen wurde.

 

Der Unterschied zwischen dem Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt:

Das Volumen (Kubatur) seines Gebäudes zu kennen, ist für jeden Hauseigentümer oder Bauherrn von enormer Bedeutung. Denn dieses hat, neben der Lage, der Energieeffizienz und der verwendeten Baumaterialien, Einfluss auf dessen Wert sowie die Baukosten. Das Volumen von Rauminhalten und Grundflächen von Gebäuden wird anhand bestimmter Regeln und Berechnungsformeln berechnet. Diese sind in der DIN 277 festgelegt. Die Norm zum Umbauten Raum (UR) stammt aus dem Jahr 1950. Sie wurde 2016 verändert und der bisherige Begriff wurde durch den Brutto-Rauminhalt (BRI) ersetzt.

Auch wenn dadurch das Maß „Umbauter Raum“ eigentlich veraltet ist, wird es trotzdem häufig noch von Sachverständigen herangezogen. Grund dafür ist, dass es genauer ist als der Brutto-Rauminhalt. Eine einheitliche Berechnung des Volumens von Gebäuden soll garantieren, dass die verschiedenen Bauprojekte vergleichbar sind. So wurde in der DIN 277 festgelegt, was in die Berechnung des Volumens mit einbezogen wird und was nicht. Bereiche die nicht vollständig umschlossen sind, werden z. B. nicht berücksichtigt. Das betrifft Gebäudeanteile wie Außentreppen, Fensternischen, Dachgauben oder Schornsteine.

Der Unterschied zwischen dem Umbauten Raum und dem Brutto-Rauminhalt liegt also in der unterschiedlichen Berechnungsgrundlage. Während beim Umbauten Raum die Rohbauaußenmaße (Länge x Höhe x Breite eines Rohbaus) zur Berechnung herangenommen werden, sind es beim Brutto-Rauminhalt die Fertigmaße. Beim umbauten Raum wird der nicht ausgebaute Dachstuhl nur zu einem Drittel gezählt, der Brutto-Rauminhalt (BRI) umfasst dagegen den Rauminhalt aller Räume (angefangen bei den Kellerräumen) und Baukonstruktionen, die sich über den Brutto-Grundflächen (BGF) eines Gebäudes befinden. D. h. der Brutto-Rauminhalt ergibt sich aus den ermittelten Brutto-Grundflächen multipliziert mit den zugehörigen Höhen. Aus diesem Grund interessiert es einen Darlehensgeber, ob das Volumen nach dem Umbauten Raum oder Brutto-Rauminhalt kalkuliert wurde, da je nachdem das Ergebnis der Volumenberechnung differieren kann.

 

Empfehlung für die Berechnung des Wertes Ihrer Immobilie:

Die exakte Ermittlung des Umbauten Raumes bzw. Brutto-Rauminhalts kann durch die zahlreichen Vorschriften für einen Laien sehr aufwendig und kompliziert sein. Aus diesem Grund empfiehlt REMAX Germany, für die genaue Berechnung einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Käufer einer Immobilie orientieren sich bei der Einstufung des Preises eines Objekts jedoch meist nicht an dem berechneten Volumen eines Hauses, sondern an der Wohnfläche. So ist für sie in erster Linie der errechnete Preis pro Quadratmeter Wohnfläche interessant. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, können Sie die praktische Online-Immobilienbewertung von RE/MAX nutzen. Hier erfahren Sie – kostenfrei und unverbindlich – den Marktwert Ihrer Immobilie einfach per E-Mail.