Die Haftung & das Grundstück des Nachbarn

Wer zahlt für Schaden auf Nachbargrundstück?

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat im Februar diesen Jahres für Aufsehen gesorgt. Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker mit einer Reparatur beauftragte, muss für Schäden haften, die dieser am Nachbargebäude verursacht hat. Die Frage, die sich nun stellt, lautet: Wie kann sich ein Grundstückseigentümer vor einer derart weit reichenden Verantwortung schützen?

 

Immobilienbesitzer und die Schäden auf dem Grundstück des Nachbarn

Ein Ehepaar aus Sachsen-Anhalt hatte einen Handwerker damit beauftragt, das Dach seines Hauses zu reparieren. Bei Heißkleberarbeiten verursachte der Dachdeckergeselle ein Glutnest unter den aufgeschweißten Bahnen des Flachdachs. Dieses entwickelte sich bis zum Abend zu einem Schwelbrand. Das reparierte Haus brannte vollständig nieder. Durch das Feuer und die Löscharbeiten wurde auch das angrenzende Nachbarhaus beschädigt. Die Versicherung des Nachbarn übernahm zunächst den Schaden, forderte aber dann den Betrag in Höhe von knapp 98.000 Euro von den Erben des mittlerweile verstorbenen Eigentümer-Ehepaars zurück. Beim Handwerker war nichts mehr zu holen: Dieser hatte inzwischen Insolvenz angemeldet.

Die Gerichte der Vorinstanzen hatten die Forderung der Versicherung gegen die Erben abgewiesen mit der Begründung, dass die Auftraggeber mit der Auswahl eines Fachhandwerkers ihre Sorgfaltspflichten erfüllt hätten. Sie würde deshalb keine Schuld an dem Feuer treffen. Das Landgericht Magdeburg war der Meinung, dass der Handwerker grob fahrlässig gehandelt habe.

Der BGH sah dies anders. Entscheidend sei der Anspruch auf einen nachbarrechtlichen Ausgleich nach Paragraf 906 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dieser gewährt dem Eigentümer von einem Grundstück einen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch gegen den Besitzer des anderen Grundstücks, wenn von dort eine Immission ausgeht, die der geschädigte Eigentümer nicht unterbinden kann. Der Brand, der auf das fremde Grundstück übergegriffen hat, sei eine rechtswidrige Einwirkung auf das Nachbargrundstück. Der betroffene Nachbar konnte die Gefahr nicht erkennen und konnte diese deshalb auch nicht abwehren.

 

Haftung trotz Beauftragung eines Fachmanns

Die Beeinträchtigung muss dabei (zumindest mittelbar) auf den Willen des Eigentümers einer Immobilie zurückgehen. Im vorliegendem Fall war der Wille der Auftrag einer Dachreparatur an den Handwerker. Durch diesen Auftrag ist laut dem BGH eine potenzielle Gefahrenquelle geschaffen worden. Es spielt dabei keine Rolle, dass der Auftraggeber den Handwerker sorgfältig ausgewählt hat. Für die REMAX-Makler/-innen stellt sich nun die Frage, was man tun kann, um sich vor Haftung von etwaigen Fehler eines beauftragten Handwerkes zu schützen? Um das eigene Risiko zu minimieren, sollte man sich z. B. vor Arbeitsbeginn von dem beauftragten Handwerker einen Versicherungsnachweis zeigen lassen oder sich entsprechend selbst versichern. Auf keinen Fall sollte man jedoch schwierige Reparaturen in Eigenregie ausführen. Denn wenn die Haftung schon bei Beauftragung eines Fachmanns droht, ist diese natürlich noch wahrscheinlicher, wenn man ohne die nötige Qualifikation einen Schaden am Nachbargrundstück verursacht.