Die Modernisierung einer Immobilie

Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen

Mieter einer Immobilie sind nach § 555 d dazu verpflichtet, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Aber nur, wenn diese keine unzumutbare Härte für sie darstellt. Denn die Duldungspflicht hat ihre Grenzen. Dies zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). Ist eine Modernisierungsmaßnahme so weitreichend, dass sie den Charakter einer Mietsache grundlegend verändert, hat der Mieter das Recht, sie abzulehnen.

 

 Aus einem alten Reihenhaus ein neues machen

§ 555 b definiert Modernisierungsmaßnahmen als über reine Erhaltungsmaßnahmen hinausgehende bauliche Veränderungen. Sie sollen Energie einsparen und den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen. Ziel ist es, dass “die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“.

Im aktuellen Streitfall beschränkten sich die Arbeiten nicht nur darauf, den aktuellen Bestand zu verbessern. Die neue Eigentümerin eines älteren Reihenhauses verklagte ihre Mieter, weil diese die angekündigten Baumaßnahmen nicht dulden wollten. Die geplanten Maßnahmen umfassten unter anderem: die Wärmedämmung an Fassade, Dach und Bodenplatte, den Austausch von Fenstern und Türen, die Veränderung des Zuschnitts von Wohnräumen, den Bau eines Wintergartens mit Durchbruch zu einer neuen Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens und den Bau einer Terrasse sowie den Abriss eines Anbaus. Die Kaltmiete sollte sich nach Bauabschluß von 463,62 Euro auf 2.149,99 Euro monatlich erhöhen. Die Mieter forderten die Abweisung der Klage – mit Erfolg.

Der BGH ( Az. VIII ZR 28/17) entschied, dass es sich in diesem Fall nicht mehr um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, die ein Mieter dulden muss. Denn eine Modernisierungsmaßnahme darf die Mietsache nicht so stark verändern, dass etwas ganz Neues entsteht. Die Richter bezogen sich dabei vor allem auf die Grundrissänderung des Reihenhauses (z. B. Anbau einer Terrasse und eines Wintergartens). Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann man nicht mehr von einer „nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache“ (§ 555 b Nr. 4 BGB) oder einer „dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse“ (§ 555 b Nr. 5 BGB) sprechen.

 

REMAX-Makler empfehlen Modernisierungsregularien einzuhalten

Grundsätzlich muss ein Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden. Allerdings muss der Vermieter die Maßnahme drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Diese Ankündigung muss neben Beginn und voraussichtlicher Dauer der Arbeiten auch Angaben über Art und Umfang der geplanten Maßnahmen enthalten. Der Mieter muss auch über eine eventuelle Erhöhung von Miete und Betriebskosten informiert werden. Außerdem muss der Vermieter den Mieter darauf hinweisen, dass er (schriftlich und fristgerecht) eine besondere Härte geltend machen kann, wenn die voraussichtliche Mieterhöhung für ihn nicht tragbar ist.