Immobilienmakler und Steuerfragen

Makler haften nicht für Steuernachzahlung.

Ein Immobilienmakler hat viele Aufgaben. Aber er ist nicht verpflichtet, seine Auftraggeber beim Immobilienkauf steuerrechtlich zu beraten. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies mit einem Urteil die Schadensersatzklage einer Privatverkäuferin ab. Sie hatte ihre Maklerin verklagt, weil sie sie nicht auf die Spekulationsfrist hingewiesen hatte. RE/MAX Germany stellt im Folgenden den Fall kurz vor.

 

Die Pflichten des Immobilienmaklers.

Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers ist sehr umfangreich. Schon längst beschränken sich seine Aufgaben nicht mehr auf reine Nachweis- und Vermittlungstätigkeiten. Ein versierter Makler bietet darüber hinaus Beratung und Betreuung rund um die Immobilie an. Doch was darf der Kunde erwarten und wo enden die Pflichten des Maklers?

Um diese Frage ging es im Juli 2018 bei der Klage einer Immobilienverkäuferin gegen eine Maklerin. Sie  beschuldigte diese, dass sie ihrer Auskunftspflicht nicht nachgekommen sei (BGH I ZR 152/17). Das Finanzamt hatte eine Steuernachzahlung von rund 48.000 Euro aus dem Veräußerungsgewinn der Klägerin gefordert, da die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war.

Anfang 2004 hatte die Klägerin das Anwesen in Krefeld mit acht vermieteten Wohnungen für 170.000 Euro gekauft. Im Mai 2013 beauftragte sie die Maklerin, einen Käufer zu finden. Bereits zwei Monate später, im Juli 2013, wurde das Anwesen für 295.000 Euro verkauft. In diesem Falle rächte sich die Eile, die die Verkäuferin der Maklerin auferlegt hatte. Denn hätte sie ein halbes Jahr länger gewartet, wäre die Spekulationspflicht abgelaufen.

 

Berechtigt heißt nicht unbedingt verpflichtet.

Die Verkäuferin verklagte die Maklerin auf Schadensersatz. Sie war der Überzeugung, dass die Maklerin die Pflicht gehabt hätte, auf die nicht verstrichene Spekulationsfrist hinzuweisen. Doch sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Die Klägerin gab nicht auf und zog vor den Bundesgerichtshof. Doch auch dieser verneinte den Schadensersatzanspruch. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB stehe ihr kein Anspruch auf Schadensersatz zu. Der Beklagten sei keine Pflichtverletzung anzulasten.

Schließlich hat ein Immobilienmakler grundsätzlich keine Pflicht zur steuerrechtlichen Beratung im Rahmen eines Immobilienverkaufs. „Die Annahme einer generellen Pflicht des Maklers, über steuerrechtliche Aspekte einer erwogenen Transaktion aufzuklären, dehnte dessen Pflichten unzumutbar aus“, heißt es wörtlich in der Begründung. „Makler sind zwar gemäß § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten (…), sie sind dazu aber gegenüber dem Auftraggeber nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet.“

 

Nur in diesen Fällen hat der Immobilienmakler Beratungspflicht.

Eine Beratungspflicht besteht nur, wenn diese vertraglich vereinbart wurde. Ebenso muss der Makler beraten, wenn er sich in Steuerfragen als Fachmann/-frau präsentiert hat und/oder der Auftraggeber erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf. Zur besonderen Beratung und Aufklärung ist der Makler auch dann verpflichtet, wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet. Im vorliegenden Fall lag aber keine dieser Ausnahmen vor. Anders hätte der Fall übrigens gelegen, wenn die Verkäuferin die Immobilie selbst bewohnt hätte, denn dann greift die Spekulationssteuer nicht.

Quellen: gesetze-im-internet.de, juris.bundesgerichtshof.de, haufe.de, faz.net, kostenlose-urteile.de