Immobilien und die Erbschaftssteuer

So bleibt das ererbte Familienheim steuerfrei.

Mangelnde Information kann manchen Immobilienbesitzer teuer zu stehen kommen. Das musste ein Immobilienerbe schmerzlich erfahren, der das Haus seines verstorbenen Vaters selbst bewohnen wollte. Das stellt an und für sich kein Problem dar. Doch der Erbe machte einen Fehler: Er ließ sich mit seinem Einzug zu viel Zeit. RE/MAX Germany hat den Fall zusammengefasst.

 

Die Bedingungen für Steuerfreibeträge bei Immobilien.

In dem im Mai 2019 verhandelten Fall erbte ein Sohn als Alleineigentümer ein Zweifamilienhaus. Sein Vater hatte das Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bis zu seinem Tod im Januar 2014 bewohnt. Nach dem Grundbucheintrag im September 2015 ließ der Erbe sich noch einmal sieben Monate Zeit, um Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen. Erst zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall bezog er schließlich das Haus. Viel zu spät, befand das Finanzamt. Es forderte Erbschaftssteuer ein, ohne dabei die für ein Familienheim üblichen Steuerfreibeträge zu berücksichtigen.

Damit die Steuerfreibeträge gelten, müssen in der Regel folgende drei Bedingungen erfüllt sein:

  1. Die Immobilie hat höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche.
  2. Der Erbe muss innerhalb von höchstens sechs Monaten eingezogen sein.
  3. Das Haus oder die Wohnung dient ihm für mindestens zehn Jahre als Erstwohnsitz (zieht er früher aus, muss er den erbschaftssteuerpflichtigen Teil der Immobilie rückwirkend versteuern).

 

Wie hoch sind die Freibeträge bei Immobilien?

Doch zurück zu unserem Fall: Die Klage des Erben gegen das Finanzamt war von vornherein zum Scheitern verurteilt. Denn eine Steuerbefreiung setzt voraus, dass der Erbe die Immobilie innerhalb von sechs Monaten selbst nutzt. Der Kläger habe jedoch nicht glaubhaft darlegen können, dass er die Verzögerung der Selbstnutzung nicht zu vertreten habe, bemängelten die Richter. Also entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 28. Mai (Az.: II R 37/16) zugunsten des Finanzamtes.

Bedingt durch die hohen Immobilienpreise flattern heutzutage so manchem überraschten Immobilienerben Steuerbescheide ins Haus. Nämlich immer dann, wenn der Wert der vererbten Immobilie den jeweiligen Freibetrag übersteigt. So können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben. Bei Kindern sind es 400.000 Euro (von jedem Elternteil!). Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vermachen, ohne dass der Fiskus zuschlägt.

Grundsätzlich ist der Steuerfreibetrag umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist. Nur bei Geschwistern gilt diese Regel nicht. Hier liegt der Freibetrag ebenso wie bei Nichten, Neffen und Lebensgefährten lediglich bei 20.000 Euro. Liegt der Wert des Erbes über den jeweils gültigen Freibeträgen, fallen auf die Differenz Erbschaftsteuern an. Die Höhe lässt sich allerdings nicht pauschal angeben. Denn das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) sieht eine unterschiedlich hohe Besteuerung für Erben vor, die jeweils einer bestimmten Steuerklasse zugeordnet sind.

 

Ein Rechenbeispiel zum Schluss.

Beispiel: Erwin M. erbt von seinem Vater ein Haus in Stuttgart. Dieses hat einen Wert von 450.000 Euro. Wenn Sie davon den Steuerfreibetrag von 400.000 Euro abziehen, bleiben 50.000 Euro übrig. Auf einen Betrag bis zu 75.000 Euro fallen sieben Prozent Erbschaftssteuer an. Erwin M. muss also 3.500 Euro an das Finanzamt überweisen. Natürlich gibt es keine Regel ohne Ausnahme. Je nach Verwandtschaftsgrad sowie Art und Wert des Nachlasses ist es aufgrund vieler steuerlicher Details möglich, zu erben, ohne Erbschaftsteuer zu zahlen. RE/MAX Germany rät deshalb allen Familien sich rechtzeitig beraten zu lassen. Denn durch eine vorausschauende Konzeption des Testaments beziehungsweise des Erbvertrags oder auch im Rahmen von Schenkungen zu Lebzeiten lassen sich teure Erbschaftssteuern vermeiden.

Quellen: juris.bundesfinanzhof.de, Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz, ntv.de, lto.de, erbrechtsforum.de, focus.de, immoverkauf24.de, steuertipps.de